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  1. #1
    Habitual Avatar de HERMES
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    Una cuestión fiscal

    Buenas tardes, si hay algún asesor fiscal entre nosotros, por favor, a ver si puede aclararme una cuestión:

    En la venta de vivienda habitual, sin que en principio haya prevista la adquisición de otra, el saldo que queda pendiente de pago de la hipoteca del inmueble que se vende, ¿se descuenta del beneficio o incremento patrimonial resultante de la venta? o se considera menos importe de valor de venta.

    Muchas gracias. Saludos.

  2. #2
    Habitual Avatar de neekrivers
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    Una cuestión fiscal

    Lamento no ser asesor fiscal, cosa que prefiero en un amigo más que su fidelidad y cariño. Hay veces en las que pienso que alguien que te ayude en estos temas es muy satisfactorio.

    Sin saber del asunto en concreto, te doy mi opinión , pero no es más que eso. Estoy en ese proceso también y esto es lo que creo.

    La plusvalía que tienes que pagar (entiendo que es la pregunta) juraría que es indiferente de la hipoteca que tengas. Recientemente ha cambiado el cálculo de esta y creo poder afirmar que ese dato no lo di para su cálculo. Puedes elegir el método de cálculo tradicional o el nuevo.

    Que te falte por pagar más o menos dinero diría que no tiene por qué afectar al valor de la casa.
    Creo que NUNCA he comprado nada a precio de temporada.

  3. #3
    Habitual Avatar de neekrivers
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    Una cuestión fiscal

    El método que yo he elegido se llama método objetivo y resta el valor catastral de la fecha de venta al de compra. Eso lo multiplica por un coeficiente, el cual depende de los años que has vivido en la casa.
    Después, cada ayuntamiento le aplica un porcentaje. Este método suele ser el más favorable, sobretodo si compraste barato y vendes caro.
    Creo que NUNCA he comprado nada a precio de temporada.

  4. #4
    Habitual Avatar de neekrivers
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    ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

    Para calcular la plusvalía municipal se debe multiplicar la base imponible de este impuesto (a continuación te contamos cómo calcularla) por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y que en ningún caso puede superar el 30%.

    Ahora bien, el 10 de noviembre de 2021 entró en vigencia un nueva forma de calcular la base imponible de la plusvalía municipal. Desde entonces, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos diferentes: uno basado en la plusvalía real y otro que calcula el incremento "objetivo" del valor del terreno. La decisión de elegir uno u otro depende de cuál resulte más conveniente para el propietario.

    Cálculo de la base imponible en función de la plusvalía real

    Al utilizar este método, quienes hayan vendido, heredado o recibido en donación un piso deben aplicar la siguiente fórmula:



    El valor de transmisión se refiere, por ejemplo, al precio de venta de la vivienda.

    El valor de adquisición hace referencia, por ejemplo, al precio de compra.

    El porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno puede verificarse en el recibo del IBI o en la web del Catastro.

    Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

    Así, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. Por tanto, podemos asumir que el porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno es el 60%.

    Considerando todo esto, concluimos en que la base imponible calculada por este método será igual a:

    Base imponible = (Valor de transmisión - Valor de adquisición) x Porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno
    Base imponible = (350.000 - 310. 000) x 60%
    Base imponible = 24.000 euros
    Cálculo objetivo de la base imponible de la plusvalía municipal

    Si el contribuyente elige el método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal, solo tendrá que multiplicar el valor catastral del suelo al momento de la venta por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo durante el cual el vendedor ha sido dueño de la vivienda. El Ministerio de Hacienda establece para estos coeficientes unos valores máximos que te enseñamos en la siguiente tabla:

    Tiempo durante el cual has sido dueño del inmuebleCoeficiente
    Menos de un año0,14
    1 años0,13
    2 años0,15
    3 años0,16
    4 años0,17
    5 años0,17
    6 años0,16
    7 años0,12
    8 años0,10
    9 años0,09
    10 años0,08
    11 años0,08
    12 años0,08
    13 años0,08
    14 años0,10
    15 años0,12
    16 años0,16
    17 años0,20
    18 años0,26
    19 años0,36
    20 años o más0,45


    Ejemplo de cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal:

    Continuando con el ejemplo anterior, supongamos que un propietario compró su casa en 2017 por 310.000 euros y la vendió en 2021 por 350.000 euros. Es decir que fue propietario de la vivienda durante 4 años. Además, el valor catastral de la vivienda al momento de la venta era de 100.000 euros y, de ellos, 60.000 euros representaban el valor catastral del suelo. El cálculo de la base imponible con el método objetivo sería igual a:

    Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente
    Base imponible = 60.000 x 0,17
    Base imponible = 10.200
    RECUERDA: cada vendedor puede elegir el método que le resulte más conveniente para calcular la base imponible. En el caso del ejemplo, convendría elegir el método basado en el cálculo objetivo, puesto que implicaría pagar un importe más bajo por este tributo.
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    Madrid: ¿cuánto se paga de plusvalía municipal?

    Como hemos dicho anteriormente, a la base imponible debemos multiplicarla por un coeficiente que determina cada ayuntamiento. Solo entonces conoceremos el importe total a pagar por este impuesto. En el caso de Madrid, el porcentaje vigente es del 29%.

    Continuando con el ejemplo y eligiendo la base imponible calculada por el método objetivo, la cuantía de plusvalía que se debe pagar por la venta de la vivienda descrita anteriormente sería igual a:

    Plusvalía municipal a pagar Madrid: 10.200 euros x 29%= 2.958 euros
    Creo que NUNCA he comprado nada a precio de temporada.

  5. #5
    Habitual Avatar de HERMES
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    Gracias Neek por tu exposición, que por otro lado me va ser útil, ya que mañana voy a ver qué pasa con la Plusvalía Municipal, que aún no me han liquidado.

    Mi pregunta se refiere a la hipoteca que me queda por pagar de la casa.

    Gracias un saludo.

  6. #6
    Habitual Avatar de tonicab
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    Buenas tardes, si hay algún asesor fiscal entre nosotros, por favor, a ver si puede aclararme una cuestión:

    En la venta de vivienda habitual, sin que en principio haya prevista la adquisición de otra, el saldo que queda pendiente de pago de la hipoteca del inmueble que se vende, ¿se descuenta del beneficio o incremento patrimonial resultante de la venta? o se considera menos importe de valor de venta.

    Muchas gracias. Saludos.

    La declaración no da lugar a eso.

    Sólo puedes poner los datos de venta (precio y fecha) y los datos de compra (precio y fecha) con la referencia catastral de la misma.

    A hacienda sólo le interesa que haya habido ganancia patrimonial en la diferencia de compra y venta. Si hay perdidas da igual que sea poca o mucha que a hacienda le da igual. Da igual que tengas hipoteca o no.

    Pero vamos, que lo mejor es que vayas a un asesor que te cobra "na y menos" (que sea de confianza claro, porque hay algunos que te perjudican en algunos temas) y te aclara todas esas dudas.

  7. #7
    Habitual Avatar de neekrivers
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    Gracias Neek por tu exposición, que por otro lado me va ser útil, ya que mañana voy a ver qué pasa con la Plusvalía Municipal, que aún no me han liquidado.

    Mi pregunta se refiere a la hipoteca que me queda por pagar de la casa.

    Gracias un saludo.
    Bueno, en realidad mi exposición (copia y pega) era para aclarar eso. Hay incremento patrimonial cuando hay plusvalía. Y la plusvalía se calcula conforme a dos datos, donde no afecta la hipoteca que tengas para eso. Quiero decir, que ahora eres más rico porque has vendido una casa y a efectos de hacienda te han pagado lo que pone en las escrituras, aunque los detalles de qué ha pasado para llegar a eso no les importan. Vale, que a lo mejor en la venta personalmente te has llevado 100.000 euros menos porque te faltaba por pagar eso de la hipoteca, pero en la realidad sí te lo has llevado aunque en esta ocasión los has utilizado para liquidar tu hipoteca.

    Y ojo, si compraste antes de 2013 y te estás desgravando cada año por la hipoteca de tu vivienda habitual, puedes desgravarte el máximo aportado (porque la has liquidado) pero desconozco si puedes hacerlo igual si vendiste antes de acabar el año.
    Creo que NUNCA he comprado nada a precio de temporada.

  8. #8
    Habitual Avatar de kingink
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    No soy fiscalísta, pero sí puedo decirte que para calcular el incremento patrimonial en IRPF (diferente a la plusvalía municipal) la hipoteca no se tiene en cuenta, sí, en su caso, los gastos de su cancelación, como menor precio de venta

  9. #9
    Habitual Avatar de HERMES
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    Buenos días, ayer pregunté en mi Ayuntamiento y estoy exento de pagar Plusvalía. Saludos.

  10. #10
    Habitual Avatar de HERMES
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    Pies nada, efectivamente no se tiene en cuenta la hipoteca pendiente para el cálculo del incremento patrimonial. Solamente habría que informar en la declaración del saldo de la misma, siempre y cuando se vaya a reinvertir en vivienda habitual.

    En fin........que me quedo sin BMW F 750 GS este año.

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